前言

Foreword

近期，洛陽一位客戶經(jīng)中介帶看房子，中介服務(wù)數(shù)月后，而客戶卻私下與房東成交，拒絕支付中介費的事件在網(wǎng)上引發(fā)了網(wǎng)友的熱議，對此我們咨詢了洛陽資深房產(chǎn)中介專家（懿皇地產(chǎn)營銷總監(jiān)王好）及洛陽法律領(lǐng)域知名專業(yè)律師（河南張振龍律師事務(wù)所汪蒙蒙律師），看看他們分別怎么說：

資深房產(chǎn)中介專家篇

THIS IS TITL

客戶繞開中介和房東私下交易，并拒絕支付中介費，您對這種現(xiàn)象怎么看？

資深房產(chǎn)中介專家：其實這個現(xiàn)象是我們整個中介行業(yè)的痛，我們最痛心的就是付出了而沒有得到回報，那么為什么會出現(xiàn)這樣的情況？我個人認為有以下幾點，第一點我認為是契約精神的缺失，有些客戶認為今天我不履行契約，我沒有寫到合同里面，你沒有法律束縛我，這樣沒有法律和道德的約束，所以社會上就會有這樣情況發(fā)生。第二點我想說的是法律層面的淡忘，今年之前我們法律層面是沒有明確規(guī)定，通過中介看房是否需要支付中介費，需要支付多少中介費，這是沒有法律明文規(guī)定的，這就意味著我們中介公司就算真的有理的，即便真的付出很多，但最后走到司法層面的時候，還是很有可能會打輸官司，所以現(xiàn)在中介是一個很弱勢的群體，法律允許即可為，法律允許即可行，所以這是第二點我覺得痛心的地方。第三點我認為全社會對中國300萬的中介從業(yè)人員，這個行業(yè)的認知是有差距的，中介從業(yè)人員眾多，而里面的從業(yè)者專業(yè)素質(zhì)參差不齊，個別從業(yè)人員的自身服務(wù)態(tài)度和服務(wù)水平不行，從而造成了大家對整體中介人員的一個負面評價，這對于整個中介行業(yè)來說也是一種傷害。

因為在這個行業(yè)做了很多年，我特別理解每一個客戶都特別不容易，所以我會真心實意的和客戶做朋友，真心希望他在我這里能買到心儀的房子。這個事件的當事人其實對客戶就跟朋友一樣，帶他看了好幾次房源，也帶著去跟業(yè)主談價錢，還帶著去市民之家進行查檔，證明房東的房源沒有問題，價位沒有問題，還幫客戶的資質(zhì)進行了審核，全部審?fù)炅?，當事人以為我們已?jīng)是朋友了，結(jié)果在該成交的那一刻客戶把我給撇開了。那么對于當事人來說，他會有一個感覺，第一個是特別傷心，我把你當朋友，但是你卻這么傷害我，特別傷心。第二個是憤怒，憤怒的原因是因為我服務(wù)了這么久，你一點認可的話都沒有，全是負面的說法，會讓人很心痛。第三個是無奈，因為行業(yè)內(nèi)是沒有底薪的，如果幫客戶找房子，耽誤了很久的時間，結(jié)果一分錢也沒有支付，意味著中介不能給家庭帶去一分錢，他在家庭里一定是充滿自責(zé)和無奈的。

通過十多年的從業(yè)經(jīng)歷，我個人認為尊重是相互的，我們把客戶當朋友，希望客戶也能把我們這些中介人員當朋友，誰都不容易，請多點互相理解。

同時關(guān)于買房人如何選擇靠譜的房產(chǎn)中介，資深房產(chǎn)專家也給出了建議：

第一是我們盡量選擇品牌房產(chǎn)中介，??就如同買家電，品牌的肯定比非品牌的質(zhì)量好一點，所以我們要看品牌。

第二是我們要選擇成立年限久的公司，??就如同我們經(jīng)常說的百年老店。??二手房中介的競爭是非常激烈的，今天能在這么激烈的競爭中，開10年到15年時間，而時間越長代表這個中介越靠譜，??口碑不好的情況下根本開不了那么長時間，所以我們要看這個店在這個地方開了多長時間，還有就是這個公司在市場里面還得存活多長時間。

第三是看規(guī)模，規(guī)模大的企業(yè)成本就會非常高，對經(jīng)紀人和店面管控更加嚴格，而??對于買房人來說會更安全一點。

第四是一定要親身體驗，去店里看氛圍如何，裝修如何??，人員的工作狀態(tài)如何，給買房人講解的服務(wù)全流程是否專業(yè)??。

最后一個，就是一定要去看這個店的口碑，那口碑該如何去看呢？我的建議是關(guān)于口碑，最好跟這個公司門店周邊的商戶去詢問這個店好與不好，公司好與不好周邊的鄰居最清楚，所以問一問他的鄰居，我覺得對他的口碑買房人心里一定有數(shù)，??結(jié)合這5項，買房人一定知道自己應(yīng)該選擇什么樣的房產(chǎn)中介。

法律領(lǐng)域?qū)I(yè)律師篇

THIS IS TITLE

您對中介公司收取服務(wù)費的行為怎么看？合法嗎？

專業(yè)權(quán)威律師：服務(wù)一方向服務(wù)方支付報酬是一件非常正常的事情，中介合同是法律明確規(guī)定的一種合同，房產(chǎn)中介提供了中介服務(wù)，而委托人就應(yīng)該支付相應(yīng)的報酬。很多人認為房產(chǎn)中介僅僅是提供了一些房源，就收幾萬塊錢的費用，覺得這個費用太高了，其實并不是這樣，因為這其中房產(chǎn)中介需要承擔(dān)很大的責(zé)任，如果說房產(chǎn)中介對房源的信息沒有查實清楚，導(dǎo)致委托人買了一個被查封的房子或者說有抵押的房子，那么房產(chǎn)中介是需要承擔(dān)很大的責(zé)任的，委托人也可以向房產(chǎn)中介追究一定的違約責(zé)任，所以說房產(chǎn)中介提供中介服務(wù)，收取相應(yīng)的中介費用是一個非常正常的事情。

二手房買賣雙方怎樣才算是構(gòu)成了合同關(guān)系？

專業(yè)權(quán)威律師：按照大眾的理解，雙方只有簽訂了書面合同才構(gòu)成某種法律關(guān)系，但是法律上并不是這樣認為的，根據(jù)民法典第469條的規(guī)定，合同訂立的形式有三種，一種是口頭形式，一種是書面形式，另外還有其他形式，如果雙方就訂立某種合同達成了一致的意思表示，即使雙方?jīng)]有簽訂書面的合同雙方也形成了某種法律關(guān)系，對于中介合同來說，如果買房人和房產(chǎn)中介就提供房源信息查詢房屋狀態(tài)，促成合同談判支付中介服務(wù)費用等達成了一致的意思表示，那么雙方就形成了中介合同關(guān)系，除此之外判斷雙方是否構(gòu)成中介服務(wù)合同關(guān)系，還要看中介公司是否提供了主要的中介服務(wù)業(yè)務(wù)，因為根據(jù)民法典490條規(guī)定，法律規(guī)定，或者雙方當事人約定采用書面形式訂立合同，但是雙方?jīng)]有采用書面形式訂立合同，一方已經(jīng)履行了主要的義務(wù)，另一方已經(jīng)接受的視為合同成立，所以說如果房產(chǎn)中介有證據(jù)證明其已經(jīng)向買房人提供了主要的中介業(yè)務(wù)，比如說帶領(lǐng)買房人看房，向買房人提供相應(yīng)的房源信息，幫助查詢房源的相應(yīng)狀態(tài)，協(xié)助買房人向房東談判價格的，那么就可以證明房產(chǎn)中介已經(jīng)提供了主要的中介服務(wù)業(yè)務(wù)，就可以證明雙方已經(jīng)形成了中介合同關(guān)系。

房產(chǎn)中介向買房人收取中介費的前提是什么？

專業(yè)權(quán)威律師：房產(chǎn)中介向委托人收取中介費用的前提一定是房產(chǎn)中介提供了主要的中介服務(wù)，這種中介服務(wù)就包括向買房人提供房源信息，帶領(lǐng)買房人看房，核實房屋的具體情況，協(xié)助買房人和房東就房屋的價格進行談判，最終促成合同的訂立，房產(chǎn)中介只有提供了這些主要的中介服務(wù)，才能向買房人要求支付一定的中介服務(wù)費用，如果說房產(chǎn)中介有證據(jù)證明，他已經(jīng)向買房人提供了主要的中介服務(wù)，但是買房人沒有通過中介公司和房東簽訂相應(yīng)的合同，而是繞過中介公司，直接和房東簽訂合同，在這種情況下，根據(jù)民法典第965條的規(guī)定，買房人是應(yīng)該向中介公司支付相應(yīng)的報酬的，需要注意的是中介公司必須要有證據(jù)證明他已經(jīng)向買房人提供了主要的中介服務(wù)，如果說中介公司沒有證據(jù)證明他已經(jīng)向買房人提供了主要的中介服務(wù)業(yè)務(wù)的話，也就不存在所謂的繞開中介的事實，那么買房人也就沒有必要向房產(chǎn)中介支付服務(wù)費。

說到底，房產(chǎn)中介其實就是買房人和房東之間的橋梁，而買房人之所以能買到房，得益于房產(chǎn)中介所提供的大量房源信息，而房屋成交后，在房產(chǎn)中介的指導(dǎo)下，買房人在辦理房產(chǎn)過戶的手續(xù)過程中可以減少很多不必要的麻煩和潛在的購房風(fēng)險，對買房人來說省時又省力，同時房產(chǎn)中介由于對房產(chǎn)市場行情有全面了解，所以房產(chǎn)中介還掌握著房屋的議價優(yōu)勢，能幫買房人爭取到合理的成交價格，而這些都是房產(chǎn)中介的專業(yè)服務(wù)。同時一諾千金、契約精神是中國文化中最重要的禮儀文化。在現(xiàn)代的法治社會，契約精神維系著當事人之間的信任紐帶，維系著社會交易的合法合規(guī)有序開展。從法理情的角度來講，契約精神是每個社會公民必須遵守并踐行的理念。

我們鄭重呼吁，希望在以后的房產(chǎn)交易過程中，買房人能對房產(chǎn)中介多一份信任、多一份理解，更多一份心中的契約精神，同時房產(chǎn)中介在服務(wù)的過程中也能為買房人提供更專業(yè)的購房服務(wù)！

END